Giovanni A. Sena
13. November 2023
Die Chancen und Risiken beim Erwerb von Renditeimmobilien mit aufgestautem Unterhalt
Willkommen zu unserem neuesten Blogbeitrag, der die tiefgreifenden Aspekte und Potenziale beim Erwerb von Renditeimmobilien mit aufgestautem Unterhalt beleuchtet. In einer Zeit, in der strategische Entscheidungen den entscheidenden Unterschied ausmachen, erkunden wir gemeinsam, ob der Kauf solcher Immobilien eine besonders kluge Investition darstellt.
Due Diligence
Wie im letzten Blogbeitrag bereits erläutert, empfiehlt es sich, immer eine umfassende Due Diligence bei einer Immobilieninvestition durchzuführen, um Chance aufzuzeigen und Risiken zu erkennen, einzupreisen sowie zu minimieren.
Marktanalyse und Potenzial
Bevor wir uns einer potenziellen Liegenschaft detailliert zuwenden, ist eine kritische Betrachtung der aktuellen Marktsituation und der lokalen Gegebenheiten entscheidend. Zwischen steigender Nachfrage, begrenztem nationalen Angebot und aufgestautem Unterhalt gibt es zahlreiche Aspekte zu beachten. Lokale Konkurrenz, geplante Neubauprojekte, Infrastrukturqualität und Mietniveaus sind von zentraler Bedeutung. Die Lage ist ein massgeblicher Faktor für eine langfristig tragfähige Investition.
Rechtliche Vorgaben und Risiken für eine Investition
Aktuell gewinnen rechtliche Vorgaben im Zusammenhang mit möglichen Erneuerungsarbeiten und deren Auswirkungen auf Mietzinsentwicklungen zunehmend an Bedeutung. Insbesondere in Städten wie Basel (möglicherweise bald auch in Winterthur und Zürich?) sind Beschränkungen und Vorschriften zu beachten. Diese könnten erhebliche Auswirkungen auf Investitionen, speziell in Bezug auf Renovierungen und potenzielle Mieterhöhungen, haben und stellen somit ein «Risiko» für Investitionen dar.
Ein zentrales Risiko, dem Investoren gegenüberstehen, ist die Gesamt-Entmietung für eine Sanierung in Bezug auf Kündigungs-Einsprachen und der öffentlichen Reputation.
Aufgestauter Unterhalt und Mieterperspektive
Die umfassende Analyse des Zustands einer Liegenschaft ist essenziell. Es gilt zu prüfen, ob vorhandene Grundrisse den aktuellen und zukünftigen Anforderungen genügen, welche Nachhaltigkeitsauflagen bei Erneuerungen zu beachten sind und welche Kosten für eine Sanierung anfallen. Hierbei ist zu prüfen, ob noch Ausnutzungsmöglichkeiten vorhanden sind. Kann primär ein zusätzliches Geschoss realisiert werden oder ist ein Abbruch und Neubau die klügere Option? Dabei spielt auch die Machbarkeit einer Sanierung unter bewohnte Situation eine Rolle. Ein entscheidender Aspekt ist die Auswirkung des aufgestauten Unterhalts auf die Mieter und die Mietzinssituation. Wann muss saniert werden? Welche Kosten sind für eine Erneuerung zu berücksichtigen? Ist eine Sanierung technisch und/oder ökonomisch sinnvoll?
Ist eine Sanierung unter bewohnten Zustand denkbar und vertretbar? Wie sehen die Mietzinsen nach einer Sanierung in bewohnten Zustand aus und wie bei einer Entmietung?
Eigenkapitalrendite und Strategie
Im Zentrum steht die Frage, wie der aufgestaute Unterhalt und die Sanierungskosten die Eigenkapitalrendite beeinflussen. Eine klare Investitionsstrategie, die die erwartete Rendite nach Sanierung, Marktwertentwicklung und benötigtes Eigenkapital umfasst. Alle diese Überlegungen und Resultate aus der Due Diligence fliesen in der Immobilienbewertung und bestimmt somit den maximalen Kaufpreis.
(Tool Berechnung Eigenkapitalrendite)
Fazit
Investitionen in Liegenschaften mit aufgestautem Unterhalt erfordern zusätzliche Überlegungen und Ressourcen im Vergleich zu Neubauten. Eine gründliche Due Diligence und klare Investitionsstrategie sind entscheidend für eine solide Investition. Und wenn alles stimmt, dann kann ein Kauf klar unterstützt werden.
In den vergangenen Monaten habe ich im Auftrag eines Kunden bei einem Bieterverfahren eine solche Analyse durchgeführt und erfolgreich mit einer klaren erarbeiteten Strategie bei einem Kauf begleitet. (Meldung LinkedIn)
Gerne unterstütze ich auch Sie bei Ihren Investitionsüberlegungen in Renditeimmobilien.
Für Fragen oder weitere Informationen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Bleiben Sie dran für weitere wertvolle Informationen und Tipps rund um Renditeimmobilien.
Herzliche Grüsse
Giovanni A. Sena
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