Giovanni A. Sena
16. August 2023
#Mehrfamilienhaus: Verkaufen oder Kaufen?
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt mein #Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder ein #Mehrfamilienhaus zu erwerben?
Die Entscheidung, ob der aktuelle Zeitpunkt günstig ist, ein #Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder zu erwerben, erfordert eine gründliche Analyse, die weit über eine oberflächliche Betrachtung hinausgeht. Neben der aktuellen Marktlage spielen individuelle Aspekte und Objektcharakteristika eine entscheidende Rolle in diesem komplexen Prozess.
Die gegenwärtige Situation auf dem #Rendite-Immobilienmarkt ist facettenreich und alles andere als einheitlich. Während verschiedene Quellen unterschiedliche Ansichten über Preisentwicklungen vertreten, zeigt sich andererseits eine klare Verlangsamung des Transaktionsvolumens. Institutionelle Investoren sind in vielen Fällen weniger aktiv oder agieren selektiver. Gleichzeitig gewinnt die Nachfrage von privaten Investoren an Bedeutung. Besonders der Bedarf an Mietwohnungen bleibt stark, und eine weitere Steigerung der Mietpreise ist aufgrund der erwarteten Erhöhung des Referenzzinssatzes in Aussicht.
Hingegen erfahren Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf und veralteten Heizsystemen, die wenig Potenzial bieten, bei professionellen Investoren weniger Zuspruch. Rendite-Immobilien mit nachgewiesener Nachhaltigkeit sind nach wie vor sehr gefragt.
Es ist festzustellen, dass durch diese Aspekte die Preise für Bestandsimmobilien in den letzten Quartalen unter Druck geraten sind, was wiederum zu steigenden Renditeerwartungen führt.
Doch wie beeinflusst all dies die Entscheidung zum Verkauf oder Kauf?
Vorab ist es wichtig zu klären, weshalb überhaupt die Überlegung eines #Rendite-Immobilienverkaufs oder -kaufs besteht. Abhängig von der individuellen Lage kann diese Überlegung bereits eine Antwort liefern, unabhängig von der Marktsituation und anderen Faktoren. Ein Verkauf aus Zeitdruck sollte jedoch klar vermieden werden.
Der Kauf einer #Rendite-Immobilien stellt in der Regel eine langfristige Investition mit regelmässigen Cashflows dar. Daraus ergeben sich wichtige (nicht abschliessend) strategische Fragen:
- Wie hoch ist das verfügbare Investitionsbudget (Eigenkapital)?
- In welchem Umfang kann Fremdfinanzierung genutzt werden?
- Wie sieht das Finanzierungskonzept aus, und wie gross ist das Zinsänderungsrisiko?
- Welche Risiken (Tragbarkeit) bestehen hinsichtlich Wertveränderungen und Leerstand?
- Welche Eigenkapitalrendite wird angestrebt und somit welche minimale Bruttorendite?
- Soll in einen Neubau, eine zu renovierende Immobilie oder ein Neubauprojekt investiert werden?
- Wer übernimmt das Bewirtschaftungskonzept: Eigenverwaltung oder Dritte?
Nach Klärung dieser grundlegenden Fragen zu Investitionssumme und Renditeerwartungen können zusätzliche Kriterien wie Marktlage, mögliche Investitionsregionen, Chancen und Potenziale sowie der Wohnungsmix oder alternative Anlagemöglichkeiten in Betracht gezogen werden.
Doch wie gestaltet sich der #Verkauf eines #Mehrfamilienhauses?
Vor einem Verkauf empfiehlt es sich, eine umfassende Analyse und #Marktwert-#Bewertung der Immobilie vorzunehmen. Dadurch lassen sich u.a. Fragen beantworten wie:
- Welche Chancen und Risiken bestehen?
- Wie ist die Qualität der Lage (Makro- und Mikrolage)?
- In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
- Welche Nachhaltigkeitsaspekte sind vorhanden?
- Gibt es noch ungenutztes Ausbaupotenzial?
- Wie stehen die Mieten im Vergleich zum Markt?
- Wie sieht die Mieterstruktur und der Wohnungsmix aus?
- Wie gestaltet sich die Konkurrenzsituation in der Region?
- Welcher Marktwert kann erzielt werden?
- Welche potenziellen Käufer kommen infrage?
- Wie ist die aktuelle Nachfragesituation für diese Art von Immobilie?
Zusammenfassend kann festgehalten werden: Die Frage, ob der aktuelle Zeitpunkt günstig ist, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen oder zu erwerben, bedarf einer umfassenden, individuell angepassten Analyse.
Hierbei spielen eine eingehende Bewertung der Immobilie, beim Verkauf wie auch beim Kauf, sowie die Berücksichtigung weiterer relevanter Faktoren eine zentrale Rolle.
Wenn Sie eine sachliche und fachlich fundierte Grundlage für Ihre Entscheidungsfindung hinsichtlich eines Verkaufs oder Kaufs einer #Rendite-Immobilie benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Ihre Kontaktaufnahme würde mich freuen.
Herzliche Grüsse
Giovanni A. Sena
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