Glossar Rendite-Immobilien
nach Swiss Valuation Standard (SVS) und SIREA
| Marktwert |
Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. (Swiss Valuation Standard) |
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Verkehrswert |
Der Begriff «Verkehrswert» ist mit dem Begriff «Marktwert» gleichzusetzen. |
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Mietzins Soll |
Soll-Mieten = Mieteinnahme bei einer Vollvermietung pro Jahr, ohne Nebenkosten / Akonto. |
| Mietwert |
Zukünftige Mieteinnahmen gegenüber den aktuellen Mieteinnahmen. Der Mietwert kann höher oder tiefer sein als die aktuellen Mieteinnahmen. |
| Bruttorendite | Die Bruttorendite in Prozent wird wie folgt errechnet:
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| Nettorendite | Die Nettorendite in Prozent wird wie folgt errechnet:
Netto-Einnahmen = Brutto-Mieteinnahmen – Leerstand, Betriebskosten, Unterhaltskosten, Rückstellungen für Instandsetzungskosten |
| DCF Discounted Cashflow-Methode | Die Discounted Cashflow-Methode stellt die flexibelste Variante der Ertragswertmethoden dar.
Im Unterschied zur Kapitalisierung sind die künftigen Zahlungsströme keine Konstanten, sondern können von Jahr zu Jahr variieren. Der bei der DCF-Methode verwendete Zinssatz zur Abzinsung wird als Diskontierungssatz bezeichnet. Es handelt sich in der Regel um einen Nettozinssatz. |
| Diskontierungssatz |
Der Diskontierungssatz dient dazu, den heutigen Wert (Barwert, Present Value, Gegenwartswert) einer zukünftigen Zahlung zu berechnen. Die zukünftige Zahlung wird auf den heutigen Wert diskontiert bzw. abgezinst. Es wird unterschieden zwischen dem nominalen (mit Teuerung) oder dem realen (ohne Teuerung) Diskontierungssatz. |
| Nettozinssatz | Der Nettozinssatz ist der risikoadjustierte Zinssatz für die Verzinsung des eingesetzten Kapitals. |
| Basiszinssatz | Der Basiszinssatz, auch «risikoloser» oder «risikoarmer Zinssatz» genannt, beschreibt eine zentrale Referenzgrösse und bildet in Zuschlagsmodellen üblicherweise den Ausgangspunkt für die Herleitung von Diskontierungs- und Kapitalisierungssätzen. |
| Risikoarmer Immobilien-Basiszinssatz (SIREA) |
Der risikoarme Immobilien-Basiszinssatz entspricht dem geschätzten realen Nettozinssatz für die risikoärmste Liegenschaft in der Schweiz.
Hat der Bewerter – aus der Umfrage oder anhand seiner eigenen Überlegungen und Erfahrungen – den risikoarmen Immobilien-Basiszinssatz für sich bestimmt, kann er einen synthetischen Nettozinssatz für jede beliebige Liegenschaft in der Schweiz herleiten, indem er darauf aufbauend Zuschläge macht und transparent darstellt. |
| Cashflow | Der Cashflow wird als Differenz aller Zuflüsse (Einzahlungen) an liquiden Mitteln (Cash-Inflow) und aller Abflüsse (Auszahlungen) an liquiden Mitteln (Cash-Outflow) berechnet. |
| Eigenkapitalrendite | Die Eigenkapitalrendite in Prozent errechnet sich wie folgt:
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| Ertragswert | Der Ertragswert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlich erzielbaren Brutto- oder Netto-Einnahmen. |
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Kapitalisierungssatz (Brutto) |
Der Kapitalisierungssatz ist der Zinssatz, der im Ertragswertverfahren verwendet
wird, um den Ertragswert zu berechnen. Im Ertragswertverfahren betrachtet man die jährlichen Bruttoerträge über eine endlose Dauer als konstant. |
Unser Glossar bietet Ihnen eine informative Einführung in die Welt der Rendite-Immobilien. Bitte beachten Sie, dass diese Begriffserläuterungen nicht abschliessend sind.
Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihr Verständnis zu vertiefen und Sie bei Ihren Investitionsentscheidungen bestmöglich zu unterstützen.
