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Glossar Rendite-Immobilien
nach Swiss Valuation Standard (SVS) und SIREA

Marktwert

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. (Swiss Valuation Standard)

Verkehrswert

Der Begriff «Verkehrswert» ist mit dem Begriff «Marktwert» gleichzusetzen.

Mietzins Soll

Soll-Mieten = Mieteinnahme bei einer Vollvermietung pro Jahr, ohne Nebenkosten / Akonto.

Mietwert

Zukünftige Mieteinnahmen gegenüber den aktuellen Mieteinnahmen. Der Mietwert kann höher oder tiefer sein als die aktuellen Mieteinnahmen.

Bruttorendite Die Bruttorendite in Prozent wird wie folgt errechnet:


(Brutto Mieteinnahme p.a.  :  Kaufpreis oder Marktwert) x 100

Nettorendite Die Nettorendite in Prozent wird wie folgt errechnet:


(Netto-Einnahmen p.a.  :  Kaufpreis oder Marktwert) X 100

Netto-Einnahmen = Brutto-Mieteinnahmen – Leerstand, Betriebskosten, Unterhaltskosten, Rückstellungen für Instandsetzungskosten

DCF Discounted Cashflow-Methode Die Discounted Cashflow-Methode stellt die flexibelste Variante der Ertragswertmethoden dar.

Im Unterschied zur Kapitalisierung sind die künftigen Zahlungsströme keine Konstanten, sondern können von Jahr zu Jahr variieren.
Sie werden einzeln diskontiert und dann aufsummiert.

Der bei der DCF-Methode verwendete Zinssatz zur Abzinsung wird als Diskontierungssatz bezeichnet. Es handelt sich in der Regel um einen Nettozinssatz.

Diskontierungssatz

Der Diskontierungssatz dient dazu, den heutigen Wert (Barwert, Present Value, Gegenwartswert) einer zukünftigen Zahlung zu berechnen.

Die zukünftige Zahlung wird auf den heutigen Wert diskontiert bzw. abgezinst.

Es wird unterschieden zwischen dem nominalen (mit Teuerung) oder dem realen (ohne Teuerung) Diskontierungssatz.

Nettozinssatz Der Nettozinssatz ist der risikoadjustierte Zinssatz für die Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
Basiszinssatz Der Basiszinssatz, auch «risikoloser» oder «risikoarmer Zinssatz» genannt, beschreibt eine zentrale Referenzgrösse und bildet in Zuschlagsmodellen üblicherweise den Ausgangspunkt für die Herleitung von Diskontierungs- und Kapitalisierungssätzen. 
Risikoarmer Immobilien-Basiszinssatz
(SIREA)
Der risikoarme Immobilien-Basiszinssatz entspricht dem geschätzten realen Nettozinssatz für die risikoärmste Liegenschaft in der Schweiz.


Ein Richtwert wird im Rahmen der Metaanalyse Immobilien FPRE monatlich mittels einer Umfrage ermittelt und dem SIV zur Verfügung gestellt.

Hat der Bewerter – aus der Umfrage oder anhand seiner eigenen Überlegungen und Erfahrungen – den risikoarmen Immobilien-Basiszinssatz für sich bestimmt, kann er einen synthetischen Nettozinssatz für jede beliebige Liegenschaft in der Schweiz herleiten, indem er darauf aufbauend Zuschläge macht und transparent darstellt.

Cashflow Der Cashflow wird als Differenz aller Zuflüsse (Einzahlungen) an liquiden Mitteln (Cash-Inflow) und aller Abflüsse (Auszahlungen) an liquiden Mitteln (Cash-Outflow) berechnet.
Eigenkapitalrendite      Die Eigenkapitalrendite in Prozent errechnet sich wie folgt:


((Netto-Einnahmen p.a.  -  Finanzierungskosten p.a.)  :  Eigenkapital) x 100

Ertragswert Der Ertragswert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlich erzielbaren Brutto- oder Netto-Einnahmen.

Kapitalisierungssatz

(Brutto)

Der Kapitalisierungssatz ist der Zinssatz, der im Ertragswertverfahren verwendet

wird, um den Ertragswert zu berechnen. Im Ertragswertverfahren betrachtet man die jährlichen Bruttoerträge über eine endlose Dauer als konstant.

 

Unser Glossar bietet Ihnen eine informative Einführung in die Welt der Rendite-Immobilien. Bitte beachten Sie, dass diese Begriffserläuterungen nicht abschliessend sind.

Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, um Ihr Verständnis zu vertiefen und Sie bei Ihren Investitionsentscheidungen bestmöglich zu unterstützen.

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