Approximative Berechnung der Eigenkapitalrendite einer Renditeimmobilie
Kaufpreis oder aktueller Marktwert einer Bewertung einsetzen.
Baukosten oder aktueller Versicherungswert der Gebäudeversicherung (GV)
Der minimale Eigenkapitalbedarf wird durch die Bank aufgrund der Nutzung, Lage, Zustand, Risiken und Kundenrating definiert. I: Bei Rendite-Immobilien können Vorsorgegelder aus PK oder 3a Konten nicht eingesetzt werden.
Es ist ein durchschnittlicher nachhaltiger Zinssatz zu berücksichtigen. Die Bank wird allenfalls einen höheren Zinssatz für die Tragbarkeitsberechnung einsetzen.
Soll-Mieten= Mieteinnahme bei einer Vollvermietung pro Jahr, ohne Nebenkosten / Akonto.
Bruttorendite = Soll-Miete p.a. : Kaufpreis / Marktwert
Jährliche Kosten
Anteil in Prozent der Soll-Miete: 0.5% bis 10% der Soll-Mieten
Das Leerstandsrisiko ist abhängig der Lage, Objektzustand, Konkurrenzsituation, Nachfragesituation. Bei Bestandes-Immobilien können als Referenz die effektiven Leerstandskosten der letzten drei bis fünf Jahren als Indikator hinzugezogen werden.
Anteil in Prozent der Soll-Miete: 5.0% bis 14% der Soll-Mieten
Wiederkehrende Kosten für die Verwaltung, Gebäudeversicherung, Vermietungskosten, übrige Aufwendungen. Bei Bestandes-Immobilien können als Referenz die effektiven Betriebskosten der letzten drei bis fünf Jahren als Indikator hinzugezogen werden.
Anteil in Prozent der Soll-Miete: 0.3% bis 2.0% der Baukosten / GV Wert
Laufende Unterhaltskosten für Malerarbeiten, Kleinreparaturen, dgl. Die Höhe der Kosten ist u.a. abhängig vom Zustand der Liegenschaft. Bei Bestandes-Immobilien können als Referenz die Unterhaltskosten der letzten drei bis fünf Jahren als Indikator hinzugezogen werden.
Anteil in Prozent der Soll-Miete: 0.5% bis 2.0% der Baukosten / GV Wert
Bei der Instandsetzung handelt es sich um jährliche Rückstellungen für die gross zyklischen Sanierung der Liegenschaft wie Küchen-Bad, Fassade, Dach, Heizung, dgl. Diese jährliche Rückstellung wird aus den Baukosten / Gebäudeversicherungskosten sowie Investitionsbedarf ermittelt. Bei Bestandes-Immobilien sind die kurz- und mittelfristigen Instandsetzungskosten speziell zu betrachten.
Mieteinnahmen Soll-Miete abzüglich der jährlichen Kosten
Nettorendite = Nettoeinnahmen / Kaufpreis-Marktwert
Ohne allfällige Amortisation
Mit der Eigenkapitalrendite müssen neben einem Gewinn vor allem die Risiken der Investition entsprechend widerspiegelt werden, wie eine negative Marktwertveränderung, unerwarteter langer Leerstand oder steigenden Zinsen für die Fremdfinanzierung. Dies kann dann mit alternativen Investitionsmöglichkeiten wie Aktien, ETF, usw. verglichen werden.
Diese approximative Eigenkapitalrendite widerspiegelt einen jährlichen durchschnittlichen Ertrag ohne allfällige Wertveränderung. Je nach Kostenstruktur kann dies in den einzelnen Betriebsjahren höher oder tiefer sein. Sicherlich liegt die Eigenkapitalrendite ohne den jährlichen Rückstellungen für die Instandsetzung höher, ist aber für eine wahrheitsgetreue Betrachtung als nicht empfehlenswert.
Wir unterstützen Sie gerne bei Fragen oder Beratung zu Ihren Rendite-Immobilien.
